Der französische Immobilienmarkt basiert auf einem dichten rechtlichen Rahmen, der regelmäßig durch neue regulatorische Verpflichtungen geändert wird. Zwischen der Entwicklung der Energieaudits, den Regeln für Verkaufsmandate und den Finanzierungsbeschränkungen beschränkt sich der Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Frankreich nicht auf eine Abfolge administrativer Schritte. Der Kauf und Verkauf von Immobilien erfordert technische Abwägungen, die von klassischen Leitfäden oft nur gestreift werden.
Energieaudit und DPE: die Verpflichtungen, die den Immobilienverkauf verändern
Seit dem 1. Januar 2025 ist der Verkauf eines Einfamilienhauses oder eines im Alleineigentum stehenden Gebäudes, das in die Klassen E, F oder G eingestuft ist, für den Verkäufer mit der Pflicht verbunden, ein regulatorisches Energieaudit zusätzlich zum DPE vorzulegen. Die Erweiterung auf die Klasse E ist neu und erfasst ein viel größeres Volumen an Immobilien als nur die sogenannten „Wärmeschleudern“.
Dieses Dokument beschränkt sich nicht darauf, die Wohnung zu bewerten. Es bietet kalkulierte Sanierungsszenarien mit einem Zeitplan und einer Schätzung des Leistungsgewinns an. Für einen Käufer ist es ein Verhandlungshebel beim Preis. Für einen Verkäufer ist es ein zusätzlicher Kostenfaktor, den man vor dem Verkauf einplanen sollte.
Die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 30. Juni 2021 durchgeführten DPE sind seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr gültig. Anzeigen, die auf ventes-immobilieres.org oder anderen Portalen veröffentlicht werden, können daher einen abgelaufenen DPE anzeigen, wenn der Verkäufer sein Gutachten nicht erneuert hat. Vor jeder Besichtigung sollte das Datum der Erstellung des DPE überprüft werden, um Zeit mit unvollständigen Unterlagen zu sparen.
In einer Eigentümergemeinschaft steht eine weitere Frist bevor. Der kollektive DPE wird ab dem 1. Januar 2026 für Wohngebäude, die vor 2013 gebaut wurden, verpflichtend, mit einer schrittweisen Einführung je nach Größe der Eigentümergemeinschaft. Dieses kollektive Gutachten kann das Energieetikett jeder Einheit ändern und damit deren Attraktivität beim Wiederverkauf beeinflussen.
Immobilienverkaufsmandat: Exklusivität, Dauer und vertragliche Fallstricke
Das Verkaufsmandat ist ein durch das Hoguet-Gesetz geregelter Vertrag. Es legt die Bedingungen fest, unter denen ein Immobilienmakler eine Immobilie vermarkten kann. Es gibt zwei Formate: das einfache Mandat, das dem Eigentümer erlaubt, den Verkauf an mehrere Agenturen zu übertragen oder selbst zu verkaufen, und das exklusive Mandat, das die Vermarktung einem einzigen Fachmann für einen bestimmten Zeitraum vorbehalten.
Ein exklusives Mandat bindet den Verkäufer für eine unwiderrufliche Dauer, die oft auf drei Monate festgelegt ist. Während dieses Zeitraums behält die Agentur auch dann ihren Anspruch auf Provision, wenn der Verkäufer selbst einen Käufer findet. Diese Einschränkung bringt einige Verkäufer dazu, aus Vorsicht ein einfaches Mandat zu unterschreiben, aber Immobilien im Exklusivverkauf profitieren in der Regel von einer besseren Investition der Agentur in Bezug auf Sichtbarkeit und Nachverfolgung.
Einige Punkte, die vor der Unterzeichnung überprüft werden sollten:
- Die unwiderrufliche Dauer des Mandats und die Bedingungen für die Kündigung nach dieser Frist (Kündigungsfrist, Form der Mitteilung).
- Die Höhe der Honorare und deren Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer, die klar im Mandat und in der Anzeige angegeben sein muss.
- Die vom Agenten vorgesehenen Verbreitungsmittel (Online-Portale, Agenturnetzwerk, Käuferdatenbanken), um das erwartete Serviceniveau zu bewerten.
Vorvertrag und aufschiebende Bedingungen: was den Käufer wirklich schützt
Der Vorvertrag (oder synallagmatische Zusage) ist der Akt, der die beiden Parteien rechtlich bindet. Der Käufer hat ein Widerrufsrecht von zehn Tagen nach der Unterzeichnung, während dessen er ohne Angabe von Gründen oder Strafen zurücktreten kann. Nach Ablauf dieser Frist wird der Rücktritt kostspielig.
Der Schutz des Käufers beruht größtenteils auf den aufschiebenden Bedingungen. Die häufigste betrifft die Genehmigung des Immobilienkredits: Wenn die Bank die Finanzierung innerhalb der im Vorvertrag vorgesehenen Frist ablehnt, erhält der Käufer seine Anzahlung zurück. Wenn der Käufer jedoch innerhalb der Fristen keinen Kreditantrag stellt, verliert er diesen Schutz.
Weitere aufschiebende Bedingungen, die je nach Kontext verhandelt werden sollten:
- Das Fehlen nicht deklarierter städtebaulicher Belastungen, die die Nutzung der Immobilie nach dem Kauf einschränken könnten.
- Die Konformität der vom Verkäufer durchgeführten Arbeiten, die beim städtischen Dienst der Gemeinde überprüft werden kann.
- Der Erhalt einer Baugenehmigung, wenn der Käufer eine Erweiterung oder strukturelle Änderung plant.
Jede aufschiebende Bedingung muss präzise formuliert werden, um durchsetzbar zu sein. Eine vage Klausel zur Finanzierung (ohne Angabe des beantragten Betrags, des maximal akzeptierten Zinssatzes oder der Anzahl der angefragten Banken) schwächt die Position des Käufers im Streitfall.
Zusätzliche Kosten und Besteuerung bei einer Immobilientransaktion
Der angegebene Preis einer Immobilie stellt nur einen Teil der tatsächlichen Erwerbskosten dar. Die Notarkosten, oft als “Erwerbsgebühren” bezeichnet, machen einen erheblichen Teil des Budgets aus, der im Altbau höher ist als im Neubau. Diese Kosten decken die Grunderwerbsteuer, die Gebühren des Notars und verschiedene Steuern ab.
Die Grunderwerbsteuer stellt den größten Teil der Notarkosten im Altbau dar. Ihre Höhe variiert je nach Departement, wobei einige den gesetzlich zulässigen Höchstsatz angewendet haben. Bei einem Kauf im Neubau oder in VEFA wird stattdessen die Mehrwertsteuer fällig, was die Struktur der Gesamtkosten erheblich verändert.
Auf der Verkäuferseite ist der Immobiliengewinn steuerpflichtig, es sei denn, es handelt sich um die Hauptwohnung. Die Berechnung berücksichtigt die Haltedauer der Immobilie, mit progressiven Abschlägen, die nach einer bestimmten Anzahl von Jahren zu einer vollständigen Befreiung führen. Die durchgeführten Arbeiten können von der Berechnung des Gewinns abgezogen werden, sofern die Rechnungen aufbewahrt werden.
Die Immobilientransaktion in Frankreich bleibt ein Prozess, bei dem die vertraglichen und regulatorischen Details ebenso wichtig sind wie der Preis der Immobilie. Die jüngsten Entwicklungen bei den Energieaudits fügen eine Komplexitätsebene hinzu, die direkt die wahrgenommene Wertigkeit einer Immobilie auf dem Markt beeinflusst.