De Franse vastgoedmarkt steunt op een dicht juridisch kader, dat regelmatig wordt gewijzigd door nieuwe regelgeving. Tussen de evolutie van de energiebeoordelingen, de regels die de verkoopmandaten omkaderen en de financieringsbeperkingen, is het kopen of verkopen van een onroerend goed in Frankrijk niet slechts een opeenvolging van administratieve stappen. De aankoop en verkoop van onroerend goed omvatten technische afwegingen die vaak door traditionele gidsen worden overgeslagen.
Energie-audit en DPE: de verplichtingen die het verschil maken bij vastgoedverkoop
Sinds 1 januari 2025 is de verkoop van een eengezinswoning of een gebouw in volle eigendom dat is geclassificeerd als E, F of G verplicht voor de verkoper om een reguliere energie-audit te verstrekken naast de DPE. De uitbreiding naar klasse E is recent en omvat een veel groter volume aan onroerend goed dan alleen de energieverspillende woningen.
Dit document beperkt zich niet tot het beoordelen van de woning. Het biedt gespecificeerde scenario’s voor werkzaamheden, met een tijdschema en een schatting van de prestatieverbetering. Voor een koper is dit een onderhandelingsmiddel voor de prijs. Voor een verkoper is het een extra kostenpost die moet worden voorzien voordat het onroerend goed te koop wordt aangeboden.
De DPE’s die zijn uitgevoerd tussen 1 januari 2018 en 30 juni 2021 zijn niet meer geldig sinds 1 januari 2025. Advertenties gepubliceerd op ventes-immobilieres.org of op andere portals kunnen dus een verouderde DPE tonen als de verkoper zijn diagnose niet heeft vernieuwd. Controleer voor elk bezoek de datum van uitvoering van de DPE om te voorkomen dat er tijd verloren gaat aan een onvolledig dossier.
In een vereniging van mede-eigenaars komt er een andere deadline in zicht. De collectieve DPE wordt verplicht vanaf 1 januari 2026 voor woongebouwen die vóór 2013 zijn gebouwd, met een geleidelijke verhoging afhankelijk van de grootte van de vereniging. Deze collectieve diagnose kan het energie-label van elk appartement wijzigen, en dus de aantrekkelijkheid bij doorverkoop beïnvloeden.
Vastgoedverkoopmandaat: exclusiviteit, duur en contractuele valkuilen
Het verkoopmandaat is een contract dat wordt gereguleerd door de Hoguet-wet. Het stelt de voorwaarden vast waaronder een makelaar een onroerend goed kan verkopen. Er bestaan twee formules: het eenvoudige mandaat, dat de eigenaar toestaat om de verkoop aan meerdere agentschappen toe te vertrouwen of zelf te verkopen, en het exclusieve mandaat, dat de commercialisering voorbehoudt aan één enkele professional voor een bepaalde periode.
Een exclusief mandaat bindt de verkoper voor een onherroepelijke periode, vaak vastgesteld op drie maanden. Gedurende deze periode, zelfs als de verkoper zelf een koper vindt, behoudt het agentschap zijn recht op commissie. Deze beperking drijft sommige verkopers ertoe om uit voorzorg een eenvoudig mandaat te ondertekenen, maar onroerend goed in exclusiviteit profiteert doorgaans van een betere investering van het agentschap in termen van zichtbaarheid en opvolging.
Enkele punten om te controleren voordat je ondertekent:
- De onherroepelijke duur van het mandaat en de voorwaarden voor beëindiging na deze periode (opzegtermijn, vorm van de kennisgeving).
- Het bedrag van de honoraria en hun verdeling tussen verkoper en koper, dat duidelijk in het mandaat en op de advertentie moet worden vermeld.
- De middelen voor verspreiding die door de agent zijn voorzien (online portals, netwerk van agentschappen, kopersbestanden) om het verwachte serviceniveau te beoordelen.
Voorlopige koopovereenkomst en opschortende voorwaarden: wat de koper echt beschermt
De voorlopige koopovereenkomst (of synallagmatische belofte) is de akte die beide partijen juridisch bindt. De koper heeft een herroepingsperiode van tien dagen na ondertekening, waarin hij zonder reden of boete kan afzien. Na deze periode wordt het terugtrekken kostbaar.
De bescherming van de koper berust grotendeels op de opschortende voorwaarden. De meest voorkomende betreft het verkrijgen van de hypotheek: als de bank de financiering binnen de in de overeenkomst vastgestelde termijn weigert, krijgt de koper zijn waarborg terug. Als de koper echter binnen de gestelde termijnen geen hypotheekaanvraag indient, verliest hij deze bescherming.
Andere opschortende voorwaarden verdienen het om te worden onderhandeld afhankelijk van de context:
- De afwezigheid van niet-gemelde stedenbouwkundige lasten, die het gebruik van het onroerend goed na de aankoop zou kunnen beperken.
- De conformiteit van de door de verkoper uitgevoerde werkzaamheden, te verifiëren bij de afdeling stedenbouw van de gemeente.
- Het verkrijgen van een bouwvergunning als de koper een uitbreiding of structurele wijziging voorziet.
Elke opschortende voorwaarde moet nauwkeurig worden geformuleerd om tegenwerpelijk te blijven. Een vage clausule over de financiering (zonder vermelding van het gevraagde bedrag, het maximaal geaccepteerde tarief of het aantal benaderde banken) verzwakt de positie van de koper in geval van een geschil.
Extra kosten en belasting bij een vastgoedtransactie
De weergegeven prijs van een woning vertegenwoordigt slechts een deel van de werkelijke kosten van de aankoop. De notariskosten, vaak “aankoopkosten” genoemd, vormen een aanzienlijk deel van het budget, hoger bij bestaande woningen dan bij nieuwbouw. Deze kosten dekken de overdrachtsrechten, de honoraria van de notaris en diverse belastingen.
De overdrachtsrechten vormen het grootste deel van de notariskosten bij bestaande woningen. Het bedrag varieert per departement, waarbij sommige het door de wet toegestane maximale tarief hebben toegepast. Voor een aankoop in nieuwbouw of in VEFA is de btw van toepassing, wat de structuur van de totale kosten aanzienlijk wijzigt.
Voor de verkoper is de meerwaarde van onroerend goed belastbaar, behalve voor de hoofdverblijfplaats. De berekening houdt rekening met de duur van het bezit van het onroerend goed, met geleidelijke vrijstellingen die leiden tot een totale vrijstelling na een bepaald aantal jaren. Uitgevoerde werkzaamheden kunnen van de berekening van de meerwaarde worden afgetrokken, mits de facturen worden bewaard.
De vastgoedtransactie in Frankrijk blijft een proces waarin de contractuele en regelgevende details even zwaar wegen als de prijs van het onroerend goed. De recente ontwikkelingen op het gebied van energiebeoordelingen voegen een laag van complexiteit toe die rechtstreeks van invloed is op de waargenomen waarde van een woning op de markt.