Eine elektrisch beheizte Wohnung kann ohne jegliche Arbeiten ihr Energielabel ändern. Dies ist eine der direkten Folgen einer Verordnung, die im August 2026 veröffentlicht wurde und die Berechnungsmethode des DPE ab Januar 2027 ändert. Der Immobiliensektor in Frankreich durchläuft eine Phase, in der sich die Spielregeln schnell ändern, zwischen Steuerreformen, Neuausrichtung der Renovierungsbeihilfen und verstärkter Mietregulierung.
Neue Berechnung des DPE im Jahr 2027: Was sich für elektrische Wohnungen ändert
Haben Sie schon einmal bemerkt, dass zwei identische Wohnungen, eine mit Gasheizung und die andere mit Elektroheizung, nicht dasselbe Energielabel erhalten? Dieser Unterschied resultiert aus einem technischen Koeffizienten, der als “Primärenergieumrechnungskoeffizient” bezeichnet wird. Bislang auf 1,9 für Elektrizität festgelegt, wird er ab dem 1. Januar 2027 auf 1,7 gesenkt.
Konkret könnte eine Wohnung, die mit F klassifiziert ist, ohne jegliche Intervention auf E hochgestuft werden. Die Verordnung vom 26. August 2026, veröffentlicht im Amtsblatt, sieht diese Änderung vor. Die betroffenen Eigentümer müssen kein vollständiges Gutachten erneut erstellen: Eine aktualisierte Bescheinigung wird über das DPE-Audit-Observatorium der Ademe zugänglich sein.
Für Vermieter ist die Situation klar. Eine Wohnung, die von F auf E hochgestuft wird, fällt nicht mehr in die Kategorie “Thermische Durchlässigkeit” und bleibt vermietbar. Für Käufer, die die Immobiliennachrichten auf Partimmobilier verfolgen, kann diese Neureklassifizierung den wahrgenommenen Wert einer Immobilie auf dem Markt verändern.
MaPrimeRénov’ seit September 2026 neu ausgerichtet: gestrichene Beihilfen und Einreichungsregeln
Die Finanzierung “pro Geste” von MaPrimeRénov’ wurde am 1. September 2026 erheblich reduziert. Mehrere gängige Geräte sind nicht mehr förderfähig, wenn sie isoliert installiert werden.
- Thermodynamische Warmwasserbereiter, die alleine installiert werden, erhalten keine Finanzierung mehr pro Geste, obwohl sie einen erheblichen Teil der Anträge ausmachten.
- Einige Dachisolierungen und Belüftungen, die bisher bei isolierten Arbeiten subventioniert wurden, erfordern nun einen umfassenderen Renovierungsrahmen, um gefördert zu werden.
- Biomassegeräte (Pelletöfen, Holzheizkessel) verlieren ebenfalls ihre Förderfähigkeit bei Einzelgesten gemäß dem Dekret Nr. 2026-822 vom 25. August 2026.
Eine administrative Falle verdient Aufmerksamkeit: Es ist das Datum der Einreichung des Dossiers, das die anwendbaren Regeln bestimmt, nicht das Datum des Kostenvoranschlags oder den Beginn der Arbeiten. Ein Eigentümer, der im Juli einen Kostenvoranschlag unterschrieben hat, aber sein Dossier im Oktober einreicht, unterliegt den neuen Bedingungen.
Welche Auswirkungen hat das für Mietinvestoren?
Die energetische Sanierung bleibt möglich, aber das Budget, das die Eigentümer einplanen müssen, steigt für diejenigen, die auf Einzelhilfen gehofft hatten. Umfassende Renovierungen (Bündel von Arbeiten) werden weiterhin gefördert, was zu umfangreicheren und besser geplanten Baustellen führt.
Möblierte Vermietung: Geplante steuerliche Kürzungen für 2027
Die Regierung hat angekündigt, ab 2027 die steuerlichen Vorteile im Zusammenhang mit der möblierten Vermietung reduzieren zu wollen. Das erklärte Ziel: Die Ungleichgewichte zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung zu beseitigen.
Die Besteuerung von möblierten Wohnungen, insbesondere über den LMNP-Status, ermöglicht es heute, die Immobilie bilanziell abzuschreiben und die Besteuerung der Mieteinnahmen erheblich zu senken. Dieser Mechanismus hat einen Teil des Marktes in Richtung möblierte Wohnungen gelenkt, manchmal zum Nachteil des Angebots an Langzeitmieten in angespannten Gebieten.
Die genauen Details der Reform sind noch nicht festgelegt, aber es kursieren mehrere Vorschläge:
- Integration der Abschreibungen in die Berechnung des Verkaufsgewinns, was die Ausstiegsbesteuerung erhöhen würde.
- Annäherung des Mikro-BIC-Regimes für möblierte Wohnungen an das Mikro-Grundstücksregime, wodurch der Pauschalabzug reduziert wird.
- Möglichkeit, die Vorteile für Mehrfachbesitzer, die mehrere möblierte Einheiten besitzen, zu begrenzen.
Für einen Investor, der heute kauft, muss die steuerliche Struktur das Szenario eines weniger vorteilhaften möblierten Regimes ab 2027 berücksichtigen. Eine Immobilie, die nur durch die LMNP-Optimierung rentabel ist, wird zu einem riskanten Geschäft.
Gesetzentwurf zur Wohnraumversorgung: Thermische Durchlässigkeit und Mietregulierung
Der Gesetzentwurf zur Wohnungskrise, der im September 2026 im Ausschuss der Nationalversammlung geprüft wurde, enthält zwei umstrittene Maßnahmen.
Vorübergehende Rückkehr der thermischen Durchlässigkeit zur Vermietung
Der Ausschuss hat einen Änderungsantrag angenommen, der die Wiedervermietung bestimmter Wohnungen der Klasse G unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Diese Maßnahme zielt darauf ab, das Mietangebot in Gebieten aufrechtzuerhalten, in denen renovierte Wohnungen fehlen. Sie hebt nicht die Renovierungspflicht auf, sondern verschiebt den Zeitplan für das Verbot für Vermieter, die in Renovierungsarbeiten engagiert sind.
Erweiterte Mietregulierung auf neue Gemeinden
Das Mietregulierungsprogramm, das eine Obergrenze je nach Lage und Eigenschaften der Wohnung festlegt, wird schrittweise ausgeweitet. Mehrere mittlere Agglomerationen haben das Programm bereits beigetreten oder werden es tun. Für einen Mieter bedeutet dies, dass eine Miete, die über der erhöhten Referenzmiete liegt, bei der Schlichtungsstelle angefochten werden kann.
Der Immobilienmarkt in Frankreich tritt in eine Phase dichten regulatorischen Wandels ein. Die neue Berechnung des DPE, die Neuausrichtung von MaPrimeRénov’, die steuerliche Reform der möblierten Vermietung und der Gesetzentwurf zur Wohnungspolitik ändern gleichzeitig die Regeln für Eigentümer, Vermieter und Käufer. Jede Kauf-, Renovierungs- oder Vermietungsentscheidung sollte besser auf den genauen Zeitplan dieser Reformen abgestimmt werden, anstatt sich nur auf Preisentwicklungen zu stützen.
