Un logement chauffé à l’électricité peut changer d’étiquette énergétique sans aucuns travaux. C’est l’une des conséquences directes d’un arrêté publié en août 2026, qui modifie le mode de calcul du DPE à partir de janvier 2027. Le secteur immobilier en France traverse une période où les règles du jeu bougent vite, entre réformes fiscales, recentrage des aides à la rénovation et encadrement renforcé des loyers.
Nouveau calcul du DPE en 2027 : ce qui change pour les logements électriques
Vous avez déjà remarqué que deux logements identiques, l’un chauffé au gaz et l’autre à l’électricité, n’obtiennent pas la même étiquette énergétique ? Cet écart vient d’un coefficient technique appelé « coefficient de conversion en énergie primaire ». Jusqu’ici fixé à 1,9 pour l’électricité, il sera abaissé à 1,7 dès le 1er janvier 2027.
Concrètement, un appartement classé F pourrait remonter en E sans la moindre intervention. L’arrêté du 26 août 2026, publié au Journal officiel, prévoit cette modification. Les propriétaires concernés n’auront pas besoin de refaire un diagnostic complet : une attestation actualisée sera accessible via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Pour les bailleurs, l’enjeu est direct. Un logement qui passe de F à E sort de la catégorie « passoire thermique » et reste louable. Pour les acquéreurs qui surveillent les actualités immobilières sur Partimmobilier, cette reclassification peut modifier la valeur perçue d’un bien sur le marché.
MaPrimeRénov’ recentrée depuis septembre 2026 : aides supprimées et règles de dépôt
Le financement « par geste » de MaPrimeRénov’ a été sérieusement réduit au 1er septembre 2026. Plusieurs équipements courants ne sont plus éligibles quand ils sont réalisés isolément.
- Les chauffe-eau thermodynamiques installés seuls ne bénéficient plus du financement par geste, alors qu’ils représentaient une part significative des demandes.
- Certaines isolations de toiture et ventilations, jusque-là subventionnées en travaux isolés, nécessitent désormais un cadre de rénovation plus global pour être prises en charge.
- Les équipements biomasse (poêles à granulés, chaudières bois) perdent aussi leur éligibilité en geste unique selon le décret n° 2026-822 du 25 août 2026.
Un piège administratif mérite attention : c’est la date de dépôt du dossier qui détermine les règles applicables, pas la date du devis ni celle du début des travaux. Un propriétaire qui a signé un devis en juillet mais dépose son dossier en octobre se voit appliquer les nouvelles conditions.
Quel impact pour les investisseurs locatifs ?
La rénovation énergétique reste possible, mais le budget à prévoir augmente pour les propriétaires qui comptaient sur des aides unitaires. Les rénovations d’ampleur (bouquets de travaux) restent encouragées, ce qui pousse vers des chantiers plus lourds et mieux planifiés.
Location meublée : le rabotage fiscal prévu pour 2027
Le gouvernement a annoncé vouloir réduire dès 2027 les avantages fiscaux liés à la location meublée. L’objectif affiché : gommer les déséquilibres entre location nue et meublée.
La fiscalité du meublé, notamment via le statut LMNP, permet aujourd’hui d’amortir comptablement le bien et de réduire fortement l’imposition sur les revenus locatifs. Ce mécanisme a orienté une partie du marché vers le meublé, parfois au détriment de l’offre locative longue durée dans les zones tendues.
Les contours exacts de la réforme ne sont pas encore arrêtés, mais plusieurs pistes circulent :
- Intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui alourdirait la fiscalité de sortie.
- Rapprochement du régime micro-BIC du meublé avec celui du micro-foncier, réduisant l’abattement forfaitaire.
- Possibilité de plafonner les avantages pour les multipropriétaires détenant plusieurs lots meublés.
Pour un investisseur qui achète aujourd’hui, le montage fiscal doit intégrer le scénario d’un régime meublé moins favorable dès 2027. Un bien rentable uniquement grâce à l’optimisation LMNP devient un pari risqué.
Projet de loi logement : passoires thermiques et encadrement des loyers
Le projet de loi relatif à la crise du logement, examiné en commission à l’Assemblée en septembre 2026, contient deux mesures qui divisent.
Retour temporaire des passoires thermiques en location
La commission a adopté un amendement autorisant la remise en location de certains logements classés G, sous conditions. Cette mesure vise à maintenir l’offre locative dans les zones où les logements rénovés manquent. Elle ne supprime pas l’obligation de rénovation, mais repousse le calendrier d’interdiction pour les bailleurs engagés dans des travaux.
Encadrement des loyers élargi à de nouvelles communes
Le dispositif d’encadrement des loyers, qui fixe un plafond selon la localisation et les caractéristiques du logement, s’étend progressivement. Plusieurs agglomérations moyennes ont rejoint ou rejoindront le dispositif. Pour un locataire, cela signifie qu’un loyer supérieur au loyer de référence majoré peut être contesté auprès de la commission de conciliation.
Le marché immobilier en France entre dans une période de transition réglementaire dense. Le nouveau calcul du DPE, le recentrage de MaPrimeRénov’, la réforme fiscale du meublé et le projet de loi logement modifient simultanément les règles pour les propriétaires, les bailleurs et les acquéreurs. Chaque décision d’achat, de rénovation ou de mise en location gagne à être calée sur le calendrier précis de ces réformes plutôt que sur les tendances de prix seules.
