Um imóvel aquecido a eletricidade pode mudar de etiqueta energética sem quaisquer obras. É uma das consequências diretas de um decreto publicado em agosto de 2026, que modifica o modo de cálculo do DPE a partir de janeiro de 2027. O setor imobiliário na França atravessa um período em que as regras do jogo mudam rapidamente, entre reformas fiscais, reorientação das ajudas à renovação e um controle mais rigoroso dos aluguéis.
Novo cálculo do DPE em 2027: o que muda para os imóveis elétricos
Você já percebeu que dois imóveis idênticos, um aquecido a gás e o outro a eletricidade, não obtêm a mesma etiqueta energética? Essa diferença vem de um coeficiente técnico chamado “coeficiente de conversão em energia primária”. Até agora fixado em 1,9 para a eletricidade, ele será reduzido para 1,7 a partir de 1º de janeiro de 2027.
Concretamente, um apartamento classificado como F pode subir para E sem a menor intervenção. O decreto de 26 de agosto de 2026, publicado no Jornal Oficial, prevê essa modificação. Os proprietários afetados não precisarão refazer um diagnóstico completo: uma declaração atualizada estará acessível através do Observatório DPE-Audit da Ademe.
Para os locadores, a questão é direta. Um imóvel que passa de F para E sai da categoria “passoire thermique” e continua alugável. Para os compradores que acompanham as notícias imobiliárias no Partimmobilier, essa reclassificação pode modificar o valor percebido de um bem no mercado.
MaPrimeRénov’ reorientada desde setembro de 2026: ajudas suprimidas e regras de depósito
O financiamento “por gesto” do MaPrimeRénov’ foi seriamente reduzido em 1º de setembro de 2026. Vários equipamentos comuns não são mais elegíveis quando realizados isoladamente.
- Os aquecedores de água termodinâmicos instalados sozinhos não se beneficiam mais do financiamento por gesto, embora representassem uma parte significativa dos pedidos.
- Algumas isolamentos de telhados e ventilações, até então subsidiadas em trabalhos isolados, agora exigem um quadro de renovação mais global para serem cobertas.
- Os equipamentos de biomassa (fogões a pellets, caldeiras a lenha) também perdem sua elegibilidade em gesto único de acordo com o decreto n° 2026-822 de 25 de agosto de 2026.
Uma armadilha administrativa merece atenção: é a data de depósito do dossiê que determina as regras aplicáveis, não a data do orçamento nem a do início das obras. Um proprietário que assinou um orçamento em julho, mas deposita seu dossiê em outubro, verá aplicadas as novas condições.
Qual o impacto para os investidores locatários?
A renovação energética continua possível, mas o orçamento a ser previsto aumenta para os proprietários que contavam com ajudas unitárias. As renovações de grande escala (pacotes de obras) continuam a ser incentivadas, o que leva a canteiros de obras mais pesados e melhor planejados.
Locação mobiliada: o corte fiscal previsto para 2027
O governo anunciou que pretende reduzir a partir de 2027 os benefícios fiscais relacionados à locação mobiliada. O objetivo declarado: eliminar os desequilíbrios entre locação vazia e mobiliada.
A tributação do mobiliado, especialmente através do status LMNP, permite hoje amortizar contabilmente o bem e reduzir fortemente a tributação sobre os rendimentos locatários. Esse mecanismo orientou uma parte do mercado para o mobiliado, às vezes em detrimento da oferta de locação de longa duração em áreas tensionadas.
Os contornos exatos da reforma ainda não estão definidos, mas várias propostas circulam:
- Integração das amortizações no cálculo da mais-valia na revenda, o que aumentaria a tributação de saída.
- Aproximação do regime micro-BIC do mobiliado com o do micro-fundiário, reduzindo a dedução padrão.
- Possibilidade de limitar os benefícios para os multiproprietários que possuem vários imóveis mobiliados.
Para um investidor que compra hoje, o planejamento fiscal deve integrar o cenário de um regime mobiliado menos favorável a partir de 2027. Um bem rentável apenas graças à otimização LMNP torna-se uma aposta arriscada.
Projeto de lei sobre habitação: passoires thermiques e controle de aluguéis
O projeto de lei relativo à crise da habitação, examinado em comissão na Assembleia em setembro de 2026, contém duas medidas que dividem.
Retorno temporário das passoires thermiques em locação
A comissão adotou uma emenda autorizando a re-locação de certos imóveis classificados como G, sob condições. Essa medida visa manter a oferta locativa nas áreas onde os imóveis renovados são escassos. Ela não elimina a obrigação de renovação, mas adianta o calendário de proibição para os locadores envolvidos em obras.
Controle de aluguéis ampliado para novas comunas
O dispositivo de controle de aluguéis, que fixa um teto de acordo com a localização e as características do imóvel, está se expandindo gradualmente. Várias aglomerações médias se juntaram ou se juntarão ao dispositivo. Para um locatário, isso significa que um aluguel superior ao aluguel de referência aumentado pode ser contestado junto à comissão de conciliação.
O mercado imobiliário na França entra em um período de transição regulatória densa. O novo cálculo do DPE, a reorientação do MaPrimeRénov’, a reforma fiscal do mobiliado e o projeto de lei sobre habitação modificam simultaneamente as regras para proprietários, locadores e compradores. Cada decisão de compra, renovação ou locação deve ser ajustada ao calendário preciso dessas reformas em vez de se basear apenas nas tendências de preços.
