Una vivienda calefaccionada con electricidad puede cambiar de etiqueta energética sin ninguna obra. Esta es una de las consecuencias directas de un decreto publicado en agosto de 2026, que modifica el modo de cálculo del DPE a partir de enero de 2027. El sector inmobiliario en Francia atraviesa un período donde las reglas del juego cambian rápidamente, entre reformas fiscales, reorientación de las ayudas a la renovación y un control reforzado de los alquileres.
Nuevo cálculo del DPE en 2027: lo que cambia para las viviendas eléctricas
¿Ya has notado que dos viviendas idénticas, una calefaccionada a gas y la otra a electricidad, no obtienen la misma etiqueta energética? Esta diferencia proviene de un coeficiente técnico llamado “coeficiente de conversión en energía primaria”. Hasta ahora fijado en 1,9 para la electricidad, será reducido a 1,7 a partir del 1 de enero de 2027.
Concretamente, un apartamento clasificado como F podría subir a E sin la menor intervención. El decreto del 26 de agosto de 2026, publicado en el Diario Oficial, prevé esta modificación. Los propietarios afectados no necesitarán realizar un diagnóstico completo: un certificado actualizado estará disponible a través del Observatorio DPE-Audit de la Ademe.
Para los arrendadores, el desafío es directo. Una vivienda que pasa de F a E sale de la categoría “coladera térmica” y sigue siendo alquilable. Para los compradores que siguen las noticias inmobiliarias en Partimmobilier, esta reclasificación puede modificar el valor percibido de un bien en el mercado.
MaPrimeRénov’ reorientada desde septiembre de 2026: ayudas eliminadas y reglas de presentación
El financiamiento “por gesto” de MaPrimeRénov’ se ha reducido drásticamente desde el 1 de septiembre de 2026. Varios equipos comunes ya no son elegibles cuando se realizan de forma aislada.
- Los calentadores de agua termodinámicos instalados solos ya no se benefician del financiamiento por gesto, aunque representaban una parte significativa de las solicitudes.
- Ciertas aislamientos de techos y ventilaciones, hasta ahora subvencionados en trabajos aislados, ahora requieren un marco de renovación más global para ser cubiertos.
- Los equipos de biomasa (estufas de pellets, calderas de leña) también pierden su elegibilidad en gesto único según el decreto n° 2026-822 del 25 de agosto de 2026.
Una trampa administrativa merece atención: es la fecha de presentación del expediente la que determina las reglas aplicables, no la fecha del presupuesto ni la del inicio de las obras. Un propietario que ha firmado un presupuesto en julio pero presenta su expediente en octubre se verá sujeto a las nuevas condiciones.
¿Qué impacto para los inversores en alquileres?
La renovación energética sigue siendo posible, pero el presupuesto a prever aumenta para los propietarios que contaban con ayudas unitarias. Las renovaciones de gran envergadura (paquetes de obras) siguen siendo alentadas, lo que impulsa hacia obras más pesadas y mejor planificadas.
Alquiler amueblado: la reducción fiscal prevista para 2027
El gobierno ha anunciado su intención de reducir a partir de 2027 las ventajas fiscales relacionadas con el alquiler amueblado. El objetivo declarado: eliminar los desequilibrios entre alquiler vacío y amueblado.
La fiscalidad del amueblado, especialmente a través del estatus LMNP, permite hoy en día amortizar contablemente el bien y reducir fuertemente la imposición sobre los ingresos de alquiler. Este mecanismo ha orientado una parte del mercado hacia lo amueblado, a veces en detrimento de la oferta de alquiler a largo plazo en las zonas tensionadas.
Los contornos exactos de la reforma aún no están definidos, pero circulan varias propuestas:
- Integración de las amortizaciones en el cálculo de la plusvalía a la reventa, lo que aumentaría la fiscalidad de salida.
- Aproximación del régimen micro-BIC del amueblado con el del micro-fondo, reduciendo la deducción forfaitaria.
- Posibilidad de limitar las ventajas para los multipropietarios que poseen varios lotes amueblados.
Para un inversor que compra hoy, el montaje fiscal debe integrar el escenario de un régimen amueblado menos favorable a partir de 2027. Un bien rentable únicamente gracias a la optimización LMNP se convierte en una apuesta arriesgada.
Proyecto de ley de vivienda: coladeras térmicas y control de alquileres
El proyecto de ley relativo a la crisis de la vivienda, examinado en comisión en la Asamblea en septiembre de 2026, contiene dos medidas que dividen.
Retorno temporal de las coladeras térmicas en alquiler
La comisión ha adoptado una enmienda que autoriza la re-alquiler de ciertos alojamientos clasificados como G, bajo condiciones. Esta medida busca mantener la oferta de alquiler en las zonas donde faltan viviendas renovadas. No elimina la obligación de renovación, pero pospone el calendario de prohibición para los arrendadores comprometidos en obras.
Control de alquileres ampliado a nuevos municipios
El dispositivo de control de alquileres, que fija un techo según la localización y las características de la vivienda, se está extendiendo progresivamente. Varias aglomeraciones medianas se han unido o se unirán al dispositivo. Para un inquilino, esto significa que un alquiler superior al alquiler de referencia incrementado puede ser impugnado ante la comisión de conciliación.
El mercado inmobiliario en Francia entra en un período de densa transición regulatoria. El nuevo cálculo del DPE, la reorientación de MaPrimeRénov’, la reforma fiscal del amueblado y el proyecto de ley de vivienda modifican simultáneamente las reglas para propietarios, arrendadores y compradores. Cada decisión de compra, renovación o alquiler debe alinearse con el calendario preciso de estas reformas en lugar de basarse solo en las tendencias de precios.
