Een elektrisch verwarmd huis kan zonder enige werkzaamheden van energielabel veranderen. Dit is een van de directe gevolgen van een besluit dat in augustus 2026 is gepubliceerd, dat de berekeningsmethode van de DPE vanaf januari 2027 wijzigt. De vastgoedsector in Frankrijk doormaakt een periode waarin de spelregels snel veranderen, tussen fiscale hervormingen, heroriëntatie van renovatiehulp en strengere huurreguleringen.
Nieuwe berekening van de DPE in 2027: wat verandert voor elektrische woningen
Heeft u al opgemerkt dat twee identieke woningen, de ene verwarmd met gas en de andere met elektriciteit, niet hetzelfde energielabel krijgen? Dit verschil komt door een technische coëfficiënt die “coëfficiënt van conversie naar primaire energie” wordt genoemd. Tot nu toe vastgesteld op 1,9 voor elektriciteit, zal deze verlaagd worden naar 1,7 vanaf 1 januari 2027.
Concreet kan een appartement dat geclassificeerd is als F, zonder enige tussenkomst, naar E stijgen. Het besluit van 26 augustus 2026, gepubliceerd in het Staatsblad, voorziet in deze wijziging. De betrokken eigenaren hoeven geen volledige diagnose opnieuw te laten uitvoeren: een geactualiseerde verklaring zal toegankelijk zijn via het DPE-Audit Observatorium van de Ademe.
Voor verhuurders is de inzet direct. Een woning die van F naar E gaat, valt niet langer in de categorie “thermisch zeef” en blijft verhuurbaar. Voor kopers die de vastgoednieuws op Partimmobilier volgen, kan deze herclassificatie de waargenomen waarde van een goed op de markt wijzigen.
MaPrimeRénov’ herzien sinds september 2026: geschrapte hulp en indieningsregels
De financiering “per gebaar” van MaPrimeRénov’ is op 1 september 2026 aanzienlijk verminderd. Verschillende gangbare apparatuur komt niet meer in aanmerking wanneer deze afzonderlijk worden uitgevoerd.
- Thermodynamische boilers die alleen worden geïnstalleerd, komen niet langer in aanmerking voor financiering per gebaar, terwijl ze een significante hoeveelheid aanvragen vertegenwoordigden.
- Bepaalde dakisolaties en ventilaties, die tot nu toe gesubsidieerd werden in afzonderlijke werkzaamheden, vereisen nu een breder renovatiekader om in aanmerking te komen.
- Biomassa-apparatuur (pelletkachels, houtketels) verliest ook zijn geschiktheid voor unieke gebaren volgens decreet nr. 2026-822 van 25 augustus 2026.
Een administratieve val verdient aandacht: het is de datum van indiening van het dossier die de toepasselijke regels bepaalt, niet de datum van de offerte of die van de start van de werkzaamheden. Een eigenaar die in juli een offerte heeft getekend maar zijn dossier in oktober indient, krijgt de nieuwe voorwaarden toegepast.
Welke impact voor huurinvesteerders?
Energiezuinige renovatie blijft mogelijk, maar het budget dat moet worden voorzien, neemt toe voor eigenaren die op eenheidssteun rekenden. Grootschalige renovaties (werkpakketten) worden nog steeds aangemoedigd, wat leidt tot zwaardere en beter geplande projecten.
Gemeubileerde verhuur: fiscale afschaffing voorzien voor 2027
De regering heeft aangekondigd de fiscale voordelen van gemeubileerde verhuur vanaf 2027 te willen verminderen. Het uitgesproken doel: de ongelijkheden tussen kale en gemeubileerde verhuur weg te nemen.
De fiscale behandeling van gemeubileerde verhuur, met name via de LMNP-status, maakt het vandaag mogelijk om het goed boekhoudkundig af te schrijven en de belasting op huurinkomsten aanzienlijk te verlagen. Dit mechanisme heeft een deel van de markt naar gemeubileerde verhuur geleid, soms ten koste van het aanbod van langdurige huur in gespannen gebieden.
De exacte contouren van de hervorming zijn nog niet vastgesteld, maar er circuleren verschillende ideeën:
- Integratie van afschrijvingen in de berekening van de meerwaarde bij verkoop, wat de belasting bij verkoop zou verzwaren.
- Nadering van het micro-BIC-regime van gemeubileerde verhuur aan dat van micro-onroerend goed, wat de forfaitaire aftrek zou verminderen.
- Mogelijkheid om de voordelen voor meerdere eigenaren met verschillende gemeubileerde eenheden te plafonneren.
Voor een investeerder die vandaag koopt, moet de fiscale structuur rekening houden met het scenario van een minder gunstig gemeubileerd regime vanaf 2027. Een goed dat alleen winstgevend is dankzij de LMNP-optimalisatie wordt een risicovolle inzet.
Wetsvoorstel woning: thermische zeef en huurregulering
Het wetsvoorstel met betrekking tot de woningcrisis, dat in september 2026 in commissie in de Nationale Assemblee wordt behandeld, bevat twee maatregelen die verdeeldheid veroorzaken.
Tijdelijke terugkeer van thermische zeef in verhuur
De commissie heeft een amendement aangenomen dat de herverhuur van bepaalde woningen die geclassificeerd zijn als G, onder voorwaarden, toestaat. Deze maatregel is bedoeld om het huur aanbod in gebieden waar gerenoveerde woningen ontbreken, te behouden. Het schrapt de renovatieverplichting niet, maar schuift de tijdlijn voor verbod voor verhuurders die betrokken zijn bij werkzaamheden op.
Uitbreiding van huurregulering naar nieuwe gemeenten
Het huurreguleringsmechanisme, dat een plafond vaststelt op basis van de locatie en de kenmerken van de woning, breidt zich geleidelijk uit. Verschillende middelgrote agglomeraties hebben zich aangesloten of zullen zich aansluiten bij het systeem. Voor een huurder betekent dit dat een huurprijs die hoger is dan de verhoogde referenthuur, kan worden betwist bij de bemiddelingscommissie.
De vastgoedmarkt in Frankrijk gaat een periode van dichte regelgevende transitie binnen. De nieuwe berekening van de DPE, de heroriëntatie van MaPrimeRénov’, de fiscale hervorming van gemeubileerde verhuur en het wetsvoorstel woning wijzigen gelijktijdig de regels voor eigenaren, verhuurders en kopers. Elke beslissing over aankoop, renovatie of verhuur moet worden afgestemd op de precieze tijdlijn van deze hervormingen in plaats van alleen op prijs trends.
