Un alloggio riscaldato elettricamente può cambiare etichetta energetica senza alcun lavoro. È una delle conseguenze dirette di un decreto pubblicato nell’agosto 2026, che modifica il modo di calcolare il DPE a partire da gennaio 2027. Il settore immobiliare in Francia sta attraversando un periodo in cui le regole del gioco cambiano rapidamente, tra riforme fiscali, riorientamento degli aiuti alla ristrutturazione e inasprimento del controllo degli affitti.
Nuovo calcolo del DPE nel 2027: cosa cambia per gli alloggi elettrici
Hai già notato che due alloggi identici, uno riscaldato a gas e l’altro elettricamente, non ottengono la stessa etichetta energetica? Questa differenza deriva da un coefficiente tecnico chiamato “coefficiente di conversione in energia primaria”. Fino ad ora fissato a 1,9 per l’elettricità, sarà ridotto a 1,7 a partire dal 1° gennaio 2027.
Concretamente, un appartamento classificato F potrebbe risalire a E senza alcun intervento. Il decreto del 26 agosto 2026, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, prevede questa modifica. I proprietari interessati non avranno bisogno di rifare una diagnosi completa: un’attestazione aggiornata sarà accessibile tramite l’Osservatorio DPE-Audit dell’Ademe.
Per i locatori, la questione è diretta. Un alloggio che passa da F a E esce dalla categoria “colabrodo termico” e rimane affittabile. Per gli acquirenti che seguono le notizie immobiliari su Partimmobilier, questa riclassificazione può modificare il valore percepito di un bene sul mercato.
MaPrimeRénov’ riorientata da settembre 2026: aiuti eliminati e regole di deposito
Il finanziamento “per gesto” di MaPrimeRénov’ è stato seriamente ridotto dal 1° settembre 2026. Diversi apparecchi comuni non sono più eleggibili quando vengono realizzati isolatamente.
- Gli scaldabagni termodinamici installati da soli non beneficiano più del finanziamento per gesto, mentre rappresentavano una parte significativa delle richieste.
- Alcune isolazioni di tetti e ventilazioni, fino ad ora sovvenzionate in lavori isolati, richiedono ora un quadro di ristrutturazione più globale per essere prese in carico.
- Le attrezzature a biomassa (stufe a pellet, caldaie a legna) perdono anche la loro eleggibilità in gesto unico secondo il decreto n° 2026-822 del 25 agosto 2026.
Un tranello amministrativo merita attenzione: è la data di deposito del dossier che determina le regole applicabili, non la data del preventivo né quella dell’inizio dei lavori. Un proprietario che ha firmato un preventivo a luglio ma deposita il suo dossier in ottobre si vede applicare le nuove condizioni.
Quale impatto per gli investitori locativi?
La ristrutturazione energetica rimane possibile, ma il budget da prevedere aumenta per i proprietari che contavano su aiuti unitari. Le ristrutturazioni di ampia portata (pacchetti di lavori) rimangono incoraggiate, il che spinge verso cantieri più pesanti e meglio pianificati.
Affitto arredato: il taglio fiscale previsto per il 2027
Il governo ha annunciato di voler ridurre a partire dal 2027 i vantaggi fiscali legati all’affitto arredato. L’obiettivo dichiarato: eliminare gli squilibri tra affitto vuoto e arredato.
La fiscalità dell’arredato, in particolare tramite il regime LMNP, consente oggi di ammortizzare contabilmente il bene e di ridurre notevolmente l’imposizione sui redditi locativi. Questo meccanismo ha orientato una parte del mercato verso l’arredato, talvolta a scapito dell’offerta locativa a lungo termine nelle zone tese.
I contorni esatti della riforma non sono ancora definiti, ma circolano diverse ipotesi:
- Integrazione degli ammortamenti nel calcolo della plusvalenza alla rivendita, il che appesantirebbe la fiscalità di uscita.
- Avvicinamento del regime micro-BIC dell’arredato a quello del micro-fondo, riducendo l’abbattimento forfettario.
- Possibilità di limitare i vantaggi per i multiproprietari che detengono più lotti arredati.
Per un investitore che acquista oggi, il montaggio fiscale deve integrare lo scenario di un regime arredato meno favorevole a partire dal 2027. Un bene redditizio solo grazie all’ottimizzazione LMNP diventa una scommessa rischiosa.
Progetto di legge sull’abitazione: colabrodi termici e controllo degli affitti
Il progetto di legge relativo alla crisi abitativa, esaminato in commissione all’Assemblea a settembre 2026, contiene due misure che dividono.
Ritorno temporaneo dei colabrodi termici in affitto
La commissione ha adottato un emendamento che autorizza la rimessa in affitto di alcuni alloggi classificati G, a determinate condizioni. Questa misura mira a mantenere l’offerta locativa nelle aree in cui mancano alloggi ristrutturati. Non elimina l’obbligo di ristrutturazione, ma rinvia il calendario di divieto per i locatori impegnati in lavori.
Controllo degli affitti ampliato a nuovi comuni
Il dispositivo di controllo degli affitti, che fissa un tetto in base alla localizzazione e alle caratteristiche dell’alloggio, si estende progressivamente. Diverse agglomerazioni medie hanno aderito o aderiranno al dispositivo. Per un inquilino, ciò significa che un affitto superiore all’affitto di riferimento maggiorato può essere contestato presso la commissione di conciliazione.
Il mercato immobiliare in Francia entra in un periodo di transizione normativa densa. Il nuovo calcolo del DPE, il riorientamento di MaPrimeRénov’, la riforma fiscale dell’arredato e il progetto di legge sull’abitazione modificano simultaneamente le regole per i proprietari, i locatori e gli acquirenti. Ogni decisione di acquisto, di ristrutturazione o di messa in affitto deve essere calibrata sul calendario preciso di queste riforme piuttosto che solo sulle tendenze dei prezzi.
